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第2章 餐饮店的开张策划（第6页）

③施工质量与费用。

④各项法令对建筑物的管制。

⑤建筑物与其周边环境的配合状况。

由以上可知，个别因素是以商圈内房地产本身的物理特性为中心，加上接近条件与法令上的限制而形成。一般因素是以人文条件为背景的考虑因素，所以一般因素可以说是商圈评估的外在因素。个别因素则是决定商圈的内在因素，区域因素则是就所设地区的特性加以剖析，作为评估的参考。

如何进行餐饮店选址中的个别因素调查？

1。商圈内人口调查

以不同的时间间隔作2至3次商圈人口调查，考查商圈内人口的变迁，例如以家庭式餐厅而言，第1次在１万人以上，第２次在２万人以上，第３次在５万人以上的话，就是相当不错的地点了。

2。行人、通行车辆的调查

像出售汉堡类的快餐店而言，与其说通行车辆，倒不如说是行人的数量比较重要。但如果是家庭式餐厅的话，通行车辆的多寡就比较重要了。在这种情形下，快餐店的店前行人，以一天（营业时间内）通过７０００人，家庭式餐厅店前通行车辆，以一天（营业时间内）通过１万辆为最低标准。

除了到市政府及相关单位收集资料外，也必须向市区内各阶层人士打听该地段是否属于人们容易聚集的地方，因为有些地方尽管有许多通行车辆，却只有车潮而无人潮。

详细调查学校、工厂、高速公路、河流的状况，来客的道路被遮断或必须作较大绕行才能到达的话，不算是好商圈。

3。餐饮店竞争同业调查

以住宅地图为准，调查店址周边，尤其是第１商圈内的餐饮业内容，以不同的颜色来表示，记录其业种、业态的情形，来了解其竞争市场之导向。

4。了解商圈内顾客的性质

按照该都市的人口统计表，调查人口构成比（年龄、性别等等）。若为快餐店，年轻客层愈多愈好。家庭式餐厅则希望有较多新家庭的扩充，来形成人口构成比。另外，每一户单位的人口以及产业别、就经营者构成比率的调查也很重要。

餐饮店选址必须注意的事项有哪些？

1。店铺数、分布区域与开店速度。

2。商圈与店址定位。

3。国内外财团背景、开幕历史、加盟连锁型态。

4。营业时间与尖锋时段。

5。面积、面宽及曝光度、透视性、明显度、接近性。

6。人、车潮流量与主要出入路线。

7。租金、投资金额、人事费用与生产机器设备。

8。毛利率、费用率、成本率、报废率。

9。来客数、客单价、营业额及损益推估。

10。卖场配置、台账规划、陈列贩卖的标准及型态。

11。商品结构、商品数、品质卖相。

12。价格区、价格带、价格线。

13。主力产品、集客产品、明星产品、促销产品、新产品。

14。门市之营运基础管理、形象、口碑、推销、业务技巧。

15。人力素质、排班技巧与教育训练制度。

16。顾客满意度与客情关系。

如何进行餐饮店的投资规划？

投资餐饮事业，除了有赖于经由商圈评估分析与消费者轮廓分析，先行于既定的行销定位上，找出合适的开店地点之外，接下来便是详尽的投资评估、计划与分析，寻求经营点与经营面两者之间的平衡，而评估者也必须具备过人的远见，能预测餐饮市场未来的走向与潜力。

投资必然伴随着某种程度的风险，如何降低风险，稳操胜算，并非凭经营者己之力就能胜任得了，因此，运用专业杰出人才，定出缜密的投资计划，抓住适当的设店时机，寻找合适的设店地点，投入合理的经营成本，方能获取不错的利润，并能为顾客提供高度满意的餐饮服务。

这种与选点择地一样，攸关今后餐厅经营成败的专门工夫，绝非现成的理论可以取而代之，因此必须尽可能累积不同层面、不同程度的经验。在实际的策略执行时，亦必须具备突破危机、障碍的能力与勇气。

不同的餐饮型态，虽然在理念上大多趋于一致，但是在多重评估系统的环节里，却是差异