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第3部分（第1页）

表2…2　房地产行业利润

行业利润率（％）自有资金回报率（％）单个企业利润（万元）

1997

1998…2

1999

2000

2001

2002

2003

三、领先者获得多数利润

全国有几万家房地产企业，但产业的集中度却很低，远远低于大多数行业，并形成了大投资、大产量、小企业的现象，行业中佼佼者则是少数。

从图2…1可以看出，汽车行业的前几名获取了行业80％以上的利润，彩电行业的前几名获得了50％的利润，产业集中度较高的行业都是如此。房地产同样是在全国或地区领先的行业，在局部范围内市场占有率和市场份额较高的企业获取了最大比例的利润，而其他多数企业则在竞争剩余的少数利润。2003年，一、二级房地产开发企业占企业总数的10％，但利润贡献份额占59％，投资份额占28％，劳动力安置份额占20％。txt电子书分享平台

暴利的解读（2）

图2…1不同产业领先企业在同行业中所占的利润比例

如果拿任何行业的前几名做代表来掩盖行业中的劣势群体，那么可以说任何行业都是暴利行业，包括最常见的餐饮业也是如此。但有多少人认为餐饮业会是个暴利行业呢？少数企业、少数项目的暴利并不能代表全行业的情况，尤其当将这个行业中因高风险而造成的倒闭与亏损合并计算时就更是如此了。

没有人会否认少数企业的暴利，但并不能因此而说明全行业的情况。反之，为什么其他行业未出现大量的个人巨富？也许更多行业中的领先企业都是国有或国有控股企业，因而不会出现个人巨富，而房地产行业虽然国有企业数量较低，非公经济比例较高，市场份额低，但营业绝对值大。尤其是与其他产品不同的是，房地产将土地资源的价格并于产品之中，形成了低利润率，利润的绝对值加大，从而产生较高的累积效应。

四、盈利与亏损并行

当我解读暴利时，一定会有更多的人会说我在自我解嘲，这是因为很多人并不知道华远也会亏损。

华远被社会认为是房地产行业的佼佼者。确实，华远房地产在1993年成功进行股份制改造，1994年成功进行全国首家股份制地产公司的合资，1996年借桥在香港上市，1997年境外发行亿美元可换股债券，1998年时总股本为13亿，总资产超过80亿……这些数据表明，华远大约已成为全行业的第一了。

但在1998年住房货币化改革和北京市实物拆迁转为货币拆迁的过程中，华远不但税后利润从3亿多下降到6　600万，甚至在1999~2000年连续两年出现巨额亏损（见表2…3）。当然这与政策的变化有关，政策的改变使华远面对集团消费的产品在向市场化消费的产品转移时出现了青黄不接，华远也因此积压了近30万平方米的拆迁房，而这些拆迁房大多是在我们无利润或亏损的情况下消化的。由于拆迁房的资金占压，新拆迁又要输出大量现金，造成华远现金流的周转困难。这也是我与华润产生经营矛盾的起因之一。

表2…3　华远房地产公司利润表　　　　　　　　　　　　　　　　　（单位：万元）

1996年1997年1998年1999年2000年

30285312886592…14184…2134

市场经济特性将高回报与高风险深刻地结合在一起，如果仅有高回报而无高风险，所有的资本都会挤入这一行业，而使利润平均化，变成非高回报的行业。高回报而无高风险的行业一定是短命的，而绝不可能像中国的房地产业一样连续多年被称为暴利并仍能维持。恰恰因为房地产业并存着高风险及可能出现的亏损，才保持着平衡的发展。

表2…4　11家住宅开发房地产上市公司盈利能力指标比较

股票名称每股收益（元）销售毛利率（％）净资产收益率（％）

20042005中期20042005中期20042005中期

万科A

招商地产

银基发展

阳光股份

亿城股份

名流置业

北京城建

天房发展

金地集团