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第24部分（第1页）

4、媒体的策动。

5、受众参与的策动。

【附件】

本方案是一个组合性的方案，由多个单项方案给成，本方案系总纲，其它单项方案如下：

1、动漫星城品牌营销策划实施计划总表

2、动漫星城孙悟空、猪八戒、花木兰标准形象征集大赛方案

3、万人签名申请孙悟空塑像入园（入馆）实施方案

4、孙悟空塑像进入台湾艺术博物馆实施方案

5、新闻炒作效果评测表

6、品牌营销策划费用预算方案

限于篇幅，其它单项方案在此不再详列。

该方案通过后，决定放在动漫星城开盘后的一个月开始正式启动，然而，遗憾的是，还未等本方案正式开始实施，动漫星城的招商就已经宣告结束，连原定的正式开盘计划也一并取消了。在与开发商的接触中，也经常听到开发商为这个方案未能付诸实施而扼腕。开发商给这个策划方案用了“三个最”作为评价：是一个最有高度、最具社会与政治意义、最具新闻影响力的创意方案。

五、商业项目策划的两个补丁

招商必须在销售之前，运营必须在招商之前。

前面所写的四种叙事方式，在业界被称为“周帆叙事方式”。这四种叙事方式，主要是针对城市经营、各种工业产品和房地产住宅项目而言的，如果是房地产商业项目，则还有最重要的招商和运营没有涉及到，为此周帆给商业项目打了“两个补丁”：招商策划与运营策划。

对于商业项目而言，销售仅是一个小小的环节，销售得好，并不意味着项目的成功，招商和运营才是商业项目的重中之重。

周帆对商业项目运作给出了一个战略性的思路：招商必须在销售之前，运营必须在招商之前。

通常房地产商业项目的做法是：销售→招商→经营。这是传统落后的模式，也是许多商业项目陷入困境的重要原因之一。

而周帆提议，应采取新的开发运营模式，即：经营→招商→销售，这是反传统的模式。也就是先确定运营方式、然后进行招商，最后进行销售。这样做的好处是，可以强化投资买家的信心，并且因为运营和招商取得了成功，销售价格可以一路走高，达到利润最大化。

之所以采取这种模式，是因为运营是确保项目可持续发展的关键所在，投资客户最关心的就是项目能否可持续发展。在确保可持续发展的基础上，再招商，就可以吸引大牌、名牌商家入场，有效降低了招商难度，在经营和招商都得到顺利进展的情况下，销售就水到渠成，并且可望一路提高售价。

周帆指出，对于任何行业、任何产品而言，销售都是不重要的一个环境，而是策划成功的一种顺带结果。如果一个项目策划不成功，想要依靠销售来达到成功的愿望，不是没有这个可能，至少是非常渺茫的，同时也会表错了情。

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六、补丁一：运营策划——运营决定可持续发展（1）

★商业运营不能等同于物业管理，必须要引起注意，许多商业运营机构，一不小心就沦落为物业管理了。

★所谓主题式运营，就是确定一种明确的运营主题，然后以这个主题为总的指导方针展开，运营的环节设计与服务方式都必须紧扣主题。有了主题，运营和服务就有了中心思想，更重要的是有了区别于其它运营管理机构的个性。并且能令服务更加多姿多彩。

★商业运营的意义在于对投资户提供售前、售中和售后服务，是吸引和打动投资户的一种全程服务营销策略。

★对于房地产开发来说，是资本运作，房地产就是实物金融。

★开发商如果小里小气，是做不成大事的，连一些策划费、设计费和广告费也节省或者克扣的开发商，是注定成不了气候的，即使能成功，也是偶然的成功，遗憾的是，有些开发商将偶然的成功看成是必然的成功，最后是自掘坟墓埋葬自己。