为象限右侧的佼佼者,拥有理 解历史和未来的经济历史观是非常重要的。
读完《世故的哲学家》之后,我建议你们读一读保罗·赞恩·帕尔热的《无尽的财富》、詹 姆士·戴尔·戴维森的《最重要的人物》、罗伯特·普雷克特的《幸运时刻》和亨利·登特的 《未来的繁荣》。希尔布朗纳的书告诉我们从经济学的角度如何看待事物发展的起因,其他作者 的书则讲述了我们正在走向何方。他们对立的观点,让我看到了我的眼睛所看不到的东西……一 些称做未来的事情。通过读这些书,我已经能够洞悉经济周期的上下波动和趋势。所有这些书的 一个共同主题是——一次最大的经济变动就要发生。
如何操作银行
在1986 年税改法案之后,存在着很多的机会,不动产、股票和企业都可以用低价获得。对于 象限左侧的人来说,这是悲惨的时刻,然而对于我却是妙不可言,因为我可以利用我的“B”和 “I”象限的技能去抓住我身边的机会。我没有变得贪婪,去追寻每一个看起来是一笔好交易的东 西,而是决定集中精力于不动产市场。
为什么选择不动产呢?有5 个简单的原因:
1.价格
不动产价格如此之低,以致抵押贷款支付比公平市场的大多数财产租金还要低得多。 这些财产有着巨大的经济意义……即意味着没有什么风险。这就像商店里的大减价一样,每件商 品都折价50%。
2.融资
银行给我的不动产提供贷款,而不给我的股票提供贷款。在市场萧条时,我想买进尽 可能多的东西,因此我购买不动产以便我的现金能与银行的融资相结合。
例如:我现有1 万美元的储蓄可以进行投资。如果我买股票,当然,我也能够买到价值1 万美 元的股票。我也能够进行借贷(当你用保证金进行买空时,你可以只花总成本的一小部分,其余 的部分由经纪人公司借给你),但是我没有足够的财力去抵抗市场下滑的风险。
而用1 万美元投资不动产,则可获得90%的贷款,我最终可以买到10 万美元的财产。
如果两个市场都上升10%,在股票市场上我会赚到1 千美元,而在不动产市场上我将赚到1 万 美元。
3。税收
如果我用股票赚了1 百万美元的利润,我要对我的利润付将近30%的资本所得税。但是,用不动产赚的这1 百万美元可以把税收转移到下一笔不动产交易中。此外,我还能够通过财产折旧 获得更大的税收好处。
重要的是,一项投资必须在我获得税收受益之前产生经济意义,我才会投资。任何的税收受 益只会使投资更具吸引力。
4.现金流
虽然不动产价格下降,但是,租金没有下降。这使我能赚一些钱以支付抵押贷款, 更重要的是使我有“时间”等待市场回升。租金使得我有时间去等待不动产价格再次上升。当价 格上涨时,我能够出售这些不动产,虽然我负债很多,但是这永远不会伤害到我,因为租金远远 高于贷款成本。
5.成为银行的机会
不动产使我成为一家银行,某种我从1974 年起就一直想做的事情。
成为银行,而不是银行家
在《富爸爸,穷爸爸》一书中,我描写了富人如何挣钱,并经常扮演银行家的角色。下面是 一个简单的例子,几乎每个人都能理解。
比如说,我发现一所价值10 万美元的房子,但仅用8 万美元就买下了它(l 万美元的押金和我 的7 万美元的抵押贷款)。
接着我做了一个房屋出售广告,报价是10 万美元,这是一个评估价,并用了一些充满魔力的 广告词:“降价销售房屋。房主悲痛欲绝。不须银行审批。低首付,轻松每月支付。”电话铃响 个不停。房子以“租赁购买协议”的方式售出,具体方式由你所在的国家决定。简单地说,就是 我接受10 万美元的借据后,卖了这所房子。这笔交易如下图所示:
我的资产负债表显示:
买方的资产负债表显示:
然后,这笔交易在产权转让监督事务所注册,该机构通常能够帮助完成支付过程。如果这个 人在这笔10 万美元交易中赖账,那么我只须取消合同,把这项财产卖给另一个想要“低首付、轻 松每月支付”房子的人就可以了。寻找这种购房条件的人能排成长队。
净收益是我的资产项增加了3 万美元,为此我收取利息,就像银行从它的贷款中获得利息一样 。
我开始成为银行,并且我热爱它。如果你回忆上一章,富爸爸说:“当你借债时,你要小心 。如果你个人借债,要确保数额小;如果你借大额债务,要确保别人能够替你支付。”用象限右 侧的语言说就是我化解了我的风险,我把风险“规避”给另一个买者。这就是金融世界里的游戏 。
这种类型的交易全世界都在进行。然而无论我走到哪里人们总是走上来并对我说这样一种不 可思议的话:“在这儿你不能这样做。”大多数小投资者认识不到的是,许多大的商业建筑恰恰 是用上面所描述的方式进行买卖的。有时他们通过银行,但是很多时候他们并不通过银行。