有人可以解雇他,约翰 预见了自己的未来。可以说,控制了自己的情感,也就控制了自己 的财务未来。
藏諺
書記
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第14章 我的个人经验
《现金流游戏》不仅传授基本的财务知识,而且指出了实际生 活中存在的四个不同层次的投资。我和金在打造自己方舟的过程中, 就遵循了《现金流游戏》中的实际投资计划。
投资拍四个层次
第一层次:小额交易
在现金流游戏盘上,有小额投资卡和大额投资卡。很多人在刚 刚开始玩这个游戏的时候,往往都是从小额投资卡开始。自然就像 在实际生活中那样,也总是有一些极端自负的人,即便他们没有什 么钱,一开始也想从大额投资起步。
实际上丨我在20世纪70年代初丨就购买了个人第一项房地产 投资,那是位于夏威夷毛伊岛上的价值1。8万美元的联排式住宅。 虽然我当时没有多少钱,我还是通过预付定金丨一口气买下了三套 这样的房子。不到一年之内丨我以每套4。8万美元的价格转让了这 些房子丨总共获利9万美元丨然后我与投资人平分了这笔钱。那一
僅供
試讓
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年,我从这项投资中得到的钱比我在施乐公司得到的薪水还要高。 从那时起,我就渴望成为一名更好的投资者。
金的第一笔房地产投资是在1989年,那是一个要价4。5万美 元,有两个卧室、一个浴室的房产。房子的预付定金是5 000美元, 她后来每月从这项投资中得到25美元的现金流。虽然金非常紧张, 她却从这项投资中获得了很多至今让其获益匪浅的经验。
现在,我们仍然继续进行一些小额投资。我在前面曾经提到, 我们投资了市政抵押的房地产信托投资(尺幻丁〉丨这能够给我们带 来利息为7。7596的免税收入。另一方面,很多人只能从银行中拿到 利息为2少。的税前收入,而我们实际得到了相当于1296的税前收入。 为了进行这项投资,你必须仔细观察股市走势以及由联邦储备银行 制定的短期利率。这意味着,像美国联邦储备局主席艾伦^格林斯潘 那样的人物在发表谈话时,你必须随时注意倾听。
第二层次:大额交易
一旦《现金流游戏》的玩家从小额投资中赚到钱以后,他们就 可以准备进行较大的投资。
我和金在实际生活中也是这样做的丨等到我们购买了近12处小 型房产以后,我们准备通过税务延迟的1031交易卖掉它们丨这就意 味着我们无需像股票投资者那样缴纳资本所得税。卖掉12处小型房 产之后丨我们准备投资更大的项目。利用卖掉那些小型房产所得到 的收益丨我们后来购买了两个较大的公寓项目,并在1994年退休。 也就是说,从小额交易到大额交易再到退休,我和金用了不到5年 时间。
退休之后,利用已有的经验,我们开始寻找更大的项目。下面 就是其他一些大额交易项目。
私人房地产合伙投资公司:我和金喜欢投资私人房地 产合伙投资公司,简称?尺2?。它是我们对这种房地产投资形式的特 定称谓丨目前还没有其他人使用这个名称。常常也被称为房 地产企业联合丨也是购买大型房地产投资的私人合伙投资公司。
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下面就是有关的一个例子。在我前面的一本书中;我曾 经写过自己想买一辆5万美元的新保时捷轿车。后来,我没有将钱 浪费在保时捷轿车上丨因为那是负债投资。我和金将手头上的钱与 其他9位投资者提供的资金加在一起,筹集了 50万美元丨并利用一 家银行的抵押贷款,买下了一座小型仓储商场。
那个商场一个月为每位合伙人带来大约1 000美元到1 400美元 的现金流。我不了解别人如何处置这些钱,我和金却在用这些钱支 付保时捷轿车的费用。以后三年,那家商场一直为我们带来现金流,
总共得到了自己当初投资的5万美元丨然后,我们又将这些钱投资 到另外一家私人房地产合伙投资公司。我们还能得到自己的现金流,
而且数额已经上升到每月2 000美元,因为租金上涨了。如果现在 出售那个房产丨我们肯定还能得到10万到20万美元的收益。这就 是一个资产购买负债丨并帮助我们能够提早退休的例子。因为我们 不再用自己的钱投资丨却仍然可以每月得到2 000美元的收益。我 们新的投资收益到底有多少?答案可能就是无限多。
我和金每年投资一两家私人房地产合伙投资公司的项目,平均 现金回报率在1596到25少。之间。如果再考虑到折旧扣除补偿这种并 非真正损失,而是虚拟的现金流,那么,这些投资为我们带来的回 报率就很容易达到50。4或者更多。试想,什么样的共同基金能够做 得这么好呢?
我们喜欢这些投资,因为风险共担,我们利用银行家的钱,投 资的都是房地产项目,每月都可能得到现金流。如果房产升值,我 们得到的资本收益潜力就很大,出售的时候也可以获得纳税优惠。
相反,很多股票和共同基金却不可能提供这些纳税优惠、稳定的现 金流以及财务安全。